贵阳房地产开发商调查需要调查哪些方面？如何做好商圈店面选址市场调研？

 房地产开发商调查需要调查哪些方面？如何做好店面选址？

　　一般说来，房地产开发商会比较关注以下几方面问题：

　　1、 产品定位：建什么样的楼――户型、面积、层高、装修标准、小区配套(会所、学校、超市、医院……)与物业管理(管理方式、智能化设施……)、小区环境与文化……

　　2、 竞争态势：直接竞争对手是谁?各自的优劣势?演化?……

　　3、 品牌形象：品牌在购房中的重要性?自身品牌和竞争对手品牌的各自形象怎样?

　　4、 满意度研究：业主对所购住房的总体满意度如何?哪些方面比较满意?哪些方面不够满意?有何改进建议?是否向他人推荐所购楼盘(发展商)的住房?

　　5、 传播分析：消费者从什么渠道得知楼盘信息?哪种渠道影响最大?消费者对各楼盘/发展商的广告诉求如何评价?

　　6、 消费者特征：目标消费者特征――年龄、学历、收入、职业、成长背景、居住区域、工作区域、交通工具、日常休闲方式……

　　华信维智市场研究公司在房地产行业具有丰富的研究经验，既做过整体城市市场的房地产需求研究，也为多个知名发展商和房地产顾问公司做过产品定位研究、品牌研究、满意度研究和广告传播研究。

   一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。

　　若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面是人流有限;另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在较大规模或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。

　　科学选址方法：依据人气选址

　　好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大、交通方便等，所以选择好位置必须考虑以下因素：1.人流量：平常、假日及日、夜来往人次和比例;2.车流量：汽车、摩托车往来流量;3.交通：目前及未来可能增减的运输工具;4.马路宽窄与停车问题;5.区域特征：竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等;6.人口勘察：该区人口数量、消费习惯等;7.商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。

　　根据人气选址开店，可粗略分为两种：一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻居，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要把市场做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人口味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。

　　科学选址方法：依据经营需要选址

　　一要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市;但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方，比如保健用品商店和老人服务中心等等。

　　二要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。

　　三要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。

　　四要有“借光”意识。即把店铺开在着名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些着名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“捡”些顾客。

新开店铺的选址评估策略，是将选址诸多重要指标当中，选择出最重要的12项指标作为首要的评估内容。如下图所示，有12项评估指标以及相应的权重，包括：租金日营比25%，主商圈12%，副商圈8%，立地6%，面积6%，店宽<角间>6%，店宽<一面>6%，路宽5%，人流量10%，视野性6%，车辆停靠5%，通行方向5%。

1.租金日营比：根据租金日营比以平均1:5为标准基线。例如：第一年营业额预估360万以上，控制新址租金在5天的营业额以内，这是最重要的评估指标，权重最高达到25%。

2.商圈类型：就快餐店业态而言，主要是评估营业力驱动为导向，因而主商圈应首选零售商圈的大卖场及百货公司，其次为城市商业街商圈为城市最热闹的地段，最后才是社区商业商圈。

3.立地：街店最好选择在角位间，如位于大型零售商场则需要有外露面。

4.面积：快餐店对于面积有一定要求，面积在200—300㎡为佳。事实证明面积越大则营业额越高，因此分值设置则越高。

5.店宽：店面宽度将影响整个店外观及气势，有宏大的气势，才有办法吸引顾客上门，因此也是重要的指标之一。要求位于角位间正面面宽不得小于8米；位于非角位间正面面宽不得小于12米。

6.预估人流量：根据新址所在商圈类型、路宽、立地、天气、日期、时段及平日、节假日等条件的人流量预估。一般要求平常日15,000人以上，节假日20,000人以上的门前人流量。

7.路宽：路宽也不宜过宽，最理想的路宽为25米双向车道，尽量避免在单向道及护栏/四车道以上开店。

8.视野性：招牌尽可能在100米以上可以很清楚的看到为佳，最少也要在50米前看到，这是必要的条件。

9.车辆停靠：靠近路面的店比较理想，且最好有一些空间，利于车辆停靠购物。

10.通行方向：尽可能考在顺向车道开店，避免在其逆向车道或者附近设店。

   一般来说，便利店的成本和费用占营业收入的百分比，在可控费用方面包括：人为能管控的费用，如人事、营运、促销、行政费用等；不可控费用方面包括：非人为能管控的费用，如租金、折旧、摊提、广告费用等。以下详细说明：

可控费用：

1. 人事费用：如薪资+加班+奖金+五金+人事保险+培训与福利。

2. 设备费用：如装潢、生财设备折旧、租金、保险费等。

3. 维护费用：如水电费、消耗品费、事务费、杂项费等。

  不可控费用：

  有广告宣传费、修护费、包装费、盘损、营业税等。便利店的管销费用究竟要控制在多少之下，才算合理，以常理而论，假设店的月营业额360,000元，而毛利是25%，其营业总费用与销售总额比例，要控制在18%之内才可。各项费用、比例明细如下：

1. 装潢折旧：以投资72,000元分5年分摊计算，每月须分摊1,188元，占销售总额的0.33%。

2. 生财设备折旧：以投资337,000元分5年分担计算，每月须分摊4,392元，占销售总额的1.22%。

3. 人事薪资：24小时营业约需7人，费用控制在23,976元之内，占销售总额6.66%。

4. 水电费：每月控制在5,976元内，占销售总额1.66%。

5. 租金：19,368元内，占销售总额5.38%。

6. 修护费：972元，占销售总额0.27%。

7. 营业税：4,572元，占销售总额1.27%。

8. 盘损：1,800元，占销售总额0.5%。

9. 杂费：2,160元，占销售总额0.6% 。

10. 邮电费：396元，占销售总额0.11 %。

 上述总费用能控制在18%之内就有合理的利润。另外由每月管销分析来实施管销控制，业主应遵循以下6项基本原则，就较能达成经营效益，获得合理利润:

1. 店员薪资总额不得超过总经费之一半：薪资总额除以总费用要小于50%。

2. 人事费用与销售总额比例须小于7%：人事费用除以销售总额乘以100小于7%。

3. 总费用与销售总额之比例要在18%以内：总费用除以销售总额乘以100小于18%。

4. 营业利益与总费用之比例，维持在80%之内：营业利益除以总费用乘以100小于80%。

5. 固定费用占总费用之比例，应为85%以上：固定费用除以总费用乘以100小于85%。

6. 变动费用占总费用之比例应为15 %：变动费用除以总费用乘以100小于15%。

 损益分析的计算方法：

1. 损益平衡点等于经营费用除以毛利率。例如：商品的毛利率如果是25%，而每月经营费用为64,800元，则全店的损益平衡点在259,200元。亦即要不亏损，平均每天应有8,526元的营业额。

2. 毛利率等于毛利额除以营业额。例如: 90,000元÷360,000元=25%

3. 经营费用等于毛利额减税前净利。例如: 90,000元-24,588元= 65,412元

4. 损益平衡营业额等于总经营费用除以毛利率。例如: 64,800元÷25% =259,200元

5. 平衡点率等于营业额的平衡点除以总营业额。例如: 259,200元÷360,000=72%

6. 投资报酬率等于税前净利乘以12再除以投资总金额。例如: (24,588元X12) ÷337,000元=87.5%

7. 税前净利率等于税前净利除以营业额。例如: 24,588元÷360,000元=6.83%

8. 经营安全率等于100%减平衡点率。例如：100%-72%=28%

 损益平衡点占实际营业额的比例多少，是经营上的安全点，一般测度的标准为：

• 优店：损益平衡点率75%以下，经营安全率25%以上。

• 良店：损益平衡点率80%以下，经营安全率20%以上。

• 普通店：损益平衡点率85%以下，经营安全率 15%以上。

• 尚可店：损益平衡点率90%，经营安全率 10%以上。

• 不良店：损益平衡点率91%以下，经营安全率9%以上。

  业主可依以上标准，测定商店经营的安全性，由此标准可知，一家店若要维持极高的安全性，则损益平衡点比率在75%，经营安全率在25%。