贵阳房地产开发商调查需要调查哪些方面?如何做好商圈店面选址市场调研?

2017-05-15

 房地产开发商调查需要调查哪些方面?如何做好店面选址?

  一般说来,房地产开发商会比较关注以下几方面问题:

  1、 产品定位:建什么样的楼――户型、面积、层高、装修标准、小区配套(会所、学校、超市、医院……)与物业管理(管理方式、智能化设施……)、小区环境与文化……

  2、 竞争态势直接竞争对手是谁?各自的优劣势?演化?……

  3、 品牌形象:品牌在购房中的重要性?自身品牌和竞争对手品牌的各自形象怎样?

  4、 满意度研究:业主对所购住房的总体满意度如何?哪些方面比较满意?哪些方面不够满意?有何改进建议?是否向他人推荐所购楼盘(发展商)的住房?

  5、 传播分析:消费者从什么渠道得知楼盘信息?哪种渠道影响最大?消费者对各楼盘/发展商的广告诉求如何评价?

  6、 消费者特征目标消费者特征――年龄、学历、收入、职业、成长背景、居住区域、工作区域、交通工具、日常休闲方式……

  华信维智市场研究公司在房地产行业具有丰富的研究经验,既做过整体城市市场的房地产需求研究,也为多个知名发展商和房地产顾问公司做过产品定位研究、品牌研究、满意度研究和广告传播研究。

产品定位研究、品牌研究、满意度研究和广告传播研究  产品定位研究、品牌研究、满意度研究和广告传播研究

   产品定位研究、品牌研究、满意度研究和广告传播研究/

   一般说来,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使店铺的增值更为可观。

  若投资小区内的店铺,则需要比较慎重,一方面是人流有限;另一方面,住户在小区内消费仅仅是为图个便利,而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺,最好在较大规模或者是开放式小区,有宽敞的街区道路,小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。

  科学选址方法:依据人气选址

  好的位置虽然不是绝对的,但却有很多共性,如人口流动性大、交通方便等,所以选择好位置必须考虑以下因素:1.人流量:平常、假日及日、夜来往人次和比例;2.车流量:汽车、摩托车往来流量;3.交通:目前及未来可能增减的运输工具;4.马路宽窄与停车问题;5.区域特征:竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等;6.人口勘察:该区人口数量、消费习惯等;7.商圈勘察:主要及次要商圈范围、租金、价位。

  根据人气选址开店,可粗略分为两种:一种开在人来人往的闹市口,一种开在居民新村。前者因为和大店做邻居,商品特色显得更为重要,应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店,一定要把市场做专做深做透。开在闹市的小店,不妨经营能迎合年轻人口味的商品,因为年轻人是最喜欢逛街的。相反,经营老年人用品的小店应开在居民小区里,那是老年人的活动范围,就近购买当然受他们欢迎。

产品定位研究、品牌研究、满意度研究和广告传播研究/

  科学选址方法:依据经营需要选址

  一要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市;但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方,比如保健用品商店和老人服务中心等等。

  二要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中,某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”,人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。

  三要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面,店门前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。

  四要有“借光”意识。即把店铺开在着名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边。例如,你想经营吃的,那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为,这些着名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它们开店,不仅可省去考察场地的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应,“捡”些顾客。

  

新开店铺的选址评估策略,是将选址诸多重要指标当中,选择出最重要的12项指标作为首要的评估内容。如下图所示,有12项评估指标以及相应的权重,包括:租金日营比25%,主商圈12%,副商圈8%,立地6%,面积6%,店宽<角间>6%,店宽<一面>6%,路宽5%,人流量10%,视野性6%,车辆停靠5%,通行方向5%。

1.租金日营比:根据租金日营比以平均1:5为标准基线。例如:第一年营业额预估360万以上,控制新址租金在5天的营业额以内,这是最重要的评估指标,权重最高达到25%。

2.商圈类型:就快餐店业态而言,主要是评估营业力驱动为导向,因而主商圈应首选零售商圈的大卖场及百货公司,其次为城市商业街商圈为城市最热闹的地段,最后才是社区商业商圈。

3.立地:街店最好选择在角位间,如位于大型零售商场则需要有外露面。

4.面积:快餐店对于面积有一定要求,面积在200—300㎡为佳。事实证明面积越大则营业额越高,因此分值设置则越高。

5.店宽:店面宽度将影响整个店外观及气势,有宏大的气势,才有办法吸引顾客上门,因此也是重要的指标之一。要求位于角位间正面面宽不得小于8米;位于非角位间正面面宽不得小于12米。

6.预估人流量:根据新址所在商圈类型、路宽、立地、天气、日期、时段及平日、节假日等条件的人流量预估。一般要求平常日15,000人以上,节假日20,000人以上的门前人流量。

7.路宽:路宽也不宜过宽,最理想的路宽为25米双向车道,尽量避免在单向道及护栏/四车道以上开店。

8.视野性:招牌尽可能在100米以上可以很清楚的看到为佳,最少也要在50米前看到,这是必要的条件。

9.车辆停靠:靠近路面的店比较理想,且最好有一些空间,利于车辆停靠购物。

10.通行方向:尽可能考在顺向车道开店,避免在其逆向车道或者附近设店。

   一般来说,便利店的成本和费用占营业收入的百分比,在可控费用方面包括:人为能管控的费用,如人事、营运、促销、行政费用等;不可控费用方面包括:非人为能管控的费用,如租金、折旧、摊提、广告费用等。以下详细说明:


可控费用:

  1. 人事费用:如薪资+加班+奖金+五金+人事保险+培训与福利。

  2. 设备费用:如装潢、生财设备折旧、租金、保险费等。

  3. 维护费用:如水电费、消耗品费、事务费、杂项费等。


  不可控费用:

  有广告宣传费、修护费、包装费、盘损、营业税等。便利店的管销费用究竟要控制在多少之下,才算合理,以常理而论,假设店的月营业额360,000元,而毛利是25%,其营业总费用与销售总额比例,要控制在18%之内才可。各项费用、比例明细如下:

  1. 装潢折旧:以投资72,000元分5年分摊计算,每月须分摊1,188元,占销售总额的0.33%。

  2. 生财设备折旧:以投资337,000元分5年分担计算,每月须分摊4,392元,占销售总额的1.22%。

  3. 人事薪资:24小时营业约需7人,费用控制在23,976元之内,占销售总额6.66%。

  4. 水电费:每月控制在5,976元内,占销售总额1.66%。

  5. 租金:19,368元内,占销售总额5.38%。

  6. 修护费:972元,占销售总额0.27%。

  7. 营业税:4,572元,占销售总额1.27%。

  8. 盘损:1,800元,占销售总额0.5%。

  9. 杂费:2,160元,占销售总额0.6% 。

  10. 邮电费:396元,占销售总额0.11 %。


 上述总费用能控制在18%之内就有合理的利润。另外由每月管销分析来实施管销控制,业主应遵循以下6项基本原则,就较能达成经营效益,获得合理利润:

  1. 店员薪资总额不得超过总经费之一半:薪资总额除以总费用要小于50%。

  2. 人事费用与销售总额比例须小于7%:人事费用除以销售总额乘以100小于7%。

  3. 总费用与销售总额之比例要在18%以内:总费用除以销售总额乘以100小于18%。

  4. 营业利益与总费用之比例,维持在80%之内:营业利益除以总费用乘以100小于80%。

  5. 固定费用占总费用之比例,应为85%以上:固定费用除以总费用乘以100小于85%。

  6. 变动费用占总费用之比例应为15 %:变动费用除以总费用乘以100小于15%。


 损益分析的计算方法:

  1. 损益平衡点等于经营费用除以毛利率。例如:商品的毛利率如果是25%,而每月经营费用为64,800元,则全店的损益平衡点在259,200元。亦即要不亏损,平均每天应有8,526元的营业额。

  2. 毛利率等于毛利额除以营业额。例如: 90,000元÷360,000元=25%

  3. 经营费用等于毛利额减税前净利。例如: 90,000元-24,588元= 65,412元

  4. 损益平衡营业额等于总经营费用除以毛利率。例如: 64,800元÷25% =259,200元

  5. 平衡点率等于营业额的平衡点除以总营业额。例如: 259,200元÷360,000=72%

  6. 投资报酬率等于税前净利乘以12再除以投资总金额。例如: (24,588元X12) ÷337,000元=87.5%

  7. 税前净利率等于税前净利除以营业额。例如: 24,588元÷360,000元=6.83%

  8. 经营安全率等于100%减平衡点率。例如:100%-72%=28%


 损益平衡点占实际营业额的比例多少,是经营上的安全点,一般测度的标准为:

  • 优店:损益平衡点率75%以下,经营安全率25%以上。

  • 良店:损益平衡点率80%以下,经营安全率20%以上。

  • 普通店:损益平衡点率85%以下,经营安全率 15%以上。

  • 尚可店:损益平衡点率90%,经营安全率 10%以上。

  • 不良店:损益平衡点率91%以下,经营安全率9%以上。


  业主可依以上标准,测定商店经营的安全性,由此标准可知,一家店若要维持极高的安全性,则损益平衡点比率在75%,经营安全率在25%。