贵阳龙里县

房产市场分析调查报告

目 录

第一章 龙里县市场分析 1

1.1．市场需求概述 1

1.2．市场规模 1

1.2.1．2015-2019年龙里县房地产行业市场规模及增速 1

1.2.2．房地产行业市场饱和度 2

1.2.3．影响房地产市场规模的因素 2

1.2.4．房地产行业市场潜力 2

1.2.5．2020-2024年龙里县房地产市场规模及增速预测 3

第二章 龙里县产品价格分析 4

2.1．龙里县房地产行业价格特征 4

2.2．龙里县房地产产品历史价格回顾 4

2.3．龙里县房地产产品当前市场价格评述 5

2.4．影响龙里县房地产产品价格的因素 5

第三章 行业盈利能力分析 7

3.1．2015-2019上半年龙里县房地产行业销售毛利率 7

3.2．2015-2019上半年龙里县房地产行业销售利润率 7

3.3．2015-2019上半年龙里县房地产行业总资产利润率 8

3.4．2015-2019上半年龙里县房地产行业净资产利润率 8

3.5．2015-2019上半年龙里县房地产行业产值利税率 9

3.6．2020-2024年龙里县房地产行业盈利能力指标预测 9

第四章 龙里县房产企业研究 10

4.1．贵州麒龙房地产开发集团有限公司 10

4.1.1．企业基本情况 10

4.1.2．组织架构 10

4.1.3．产品结构及市场表现 11

4.1.4．产销规模 11

4.1.5．经营状况 11

4.1.6．销售网络 13

4.1.7．核心竞争力 14

4.1.8．企业最新发展动态 15

4.2．贵州晨丰置业发展有限公司 15

4.2.1．企业基本情况 15

4.2.2．组织架构 15

4.2.3．产品结构及市场表现 16

4.2.4．产销规模 17

4.2.5．经营状况 17

4.2.6．销售网络 18

4.2.7．核心竞争力 18

4.2.8．企业最新发展动态 19

4.3．贵州摩码当代节能置业有限公司 19

4.3.1．企业基本情况 19

4.3.2．组织架构 19

4.3.3．产品结构及市场表现 20

4.3.4．产销规模 21

4.3.5．经营状况 21

4.3.6．销售网络 22

4.3.7．核心竞争力 22

4.3.8．企业最新发展动态 23

4.4．贵州融创佳承置业有限公司 23

4.4.1．企业基本情况 23

4.4.2．组织架构 23

4.4.3．产品结构及市场表现 24

4.4.4．产销规模 25

4.4.5．经营状况 25

4.4.6．销售网络 26

4.4.7．核心竞争力 27

4.4.8．企业最新发展动态 27

4.5．龙里碧桂园置业有限公司 27

4.5.1．企业基本情况 27

4.5.2．组织架构 28

4.5.3．产品结构及市场表现 29

4.5.4．产销规模 29

4.5.5．经营状况 30

4.5.6．销售网络 30

4.5.7．核心竞争力 30

4.5.8．企业最新发展动态 31

第五章 龙里县在售楼盘住宅商业销售价格分析 32

5.1．龙里县在售楼盘住宅商业销售价格 32

5.2．龙里县房产价格分析 32

5.2.1．总体分析 32

5.2.2．在售竞品楼盘分析 33

5.2.3．龙里县城西区 C_03_01 地块安置房项目优势分析 34

研究方法

报告采用多种定性与定量调研方法（如电话调查、入户访问、网上调查、专家意见法、深度访谈法等等），对龙里县房产进行全面、深入的调查统计，对所有龙里县房产相关的市场数据进行采集、分析、论证，再结合国家统计局、海关、工商以及税务的统计数据，运用多种专业、科学的分析模型（如细分产品研究模型、消费者行为研究模型、新产品测试模型等等），进而确定龙里县房产的各项经济运行数据，包括：总体市场规模、细分市场规模、市场饱和度、竞争格局、主要竞争品牌、市场集中度、销售渠道、价格、消费者特点、重点企业发展状况、产业链上下游等等，对龙里县房产的发展状况进行专业、系统地分析研究，并对龙里县房产未来3-5年的发展趋势进行了研究预测，报告最后还对龙里县房产的营销、投资、应对国内外经济形式等给出了权威的专家意见。

1．文案调研

主要是二手资料的收集、整理和分析，主要的渠道来自网上资料搜索和图书馆等书籍信息搜索。

2．实地调研

实地调研可分为询问法、观察法和实验法三种。

（1）询问法：就是调查人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为深度访谈、GI座谈会、问卷调查等方法，其中问卷调查又可分为电话访问、邮寄调查、留置问卷调查、入户访问、街头拦访等调查形式。

（2）观察法：它是调查人员在调研现场，直接或通过仪器观察、记录被调查者行为和表情，以获取信息的一种调研方法。

（3）实验法：它是通过实际的、小规模的营销活动来调查关于某一产品或某项营销措施执行效果等市场信息的方法。实验的主要内容有产品的质量、品种、商标、外观、价格，促销方式及销售渠道等。它常用于新产品的试销和展销。

3．特殊调研

特殊调查有固定样本、零售店销量、消费者调查组等持续性实地调查。

第一章 龙里县市场分析

1.1．市场需求概述

龙里县目前商品房整体处于供大于求状态，2018年全年商品房供应约3000套，实际完成去化约1700套，整体去化率约56%，月均去化总量约141套。2018年龙里商品房住宅销售主力价格段位为3500-3800元/㎡，2019年商品房价格受品质提升及相关城市发展利好，目前商品房住宅主力销售价格段位提升至4500元/㎡左右，价格提升明显。

1.2．市场规模

1.2.1．2015-2019年龙里县房地产行业市场规模及增速

2015年龙里县房地产行业市场规模27.52亿元；2016年龙里县房地产行业市场规模42.59亿元，同比增长54.76%；2017年龙里县房地产行业市场规模62.52亿元，同比增长46.80%；2018年龙里县房地产行业市场规模109.63亿元，同比增长75.40%；2019年1-10月龙里县房地产行业市场规模158.27亿元，同比增长73.24%。

2015-2019年10月龙里县房地产市场规模及增速

数据来源：龙里县统计局、黔南州统计局、华信维智分析整理

1.2.2．房地产行业市场饱和度

市场饱和度是指某产品目前的市场总销售量与市场潜量之比。随着龙里县对房地产的信心及消费逐渐提高，都将刺激龙里县房地产行业的发展。因此，从长远来看龙里县房地产行业尚未饱和。

1.2.3．影响房地产市场规模的因素

1．价格

目前，龙里县房地产行业的竞争主要集中在品牌和销售价格上面，其中价格是决定企业在行业中生存地位的关键因素。价格的决定除了市场供需的影响以外，还会受到服务产品质量的影响。而企业的价格定位一定程度上也影响着企业的服务产品销售。

2．渠道

由于激烈的市场竞争，良好的服务和过硬的产品质量对于一个优秀的企业同样重要。而这些服务在很大程度上要通过销售渠道来实现。在以用户需求为导向的市场营销过程中，高效的销售渠道担负着生产企业向最终用户输送产品、并反馈用户需求的任务，其中包括物流、信息流和资金流。

渠道成为行业市场规模扩大的重要影响因素之一，渠道选择性越多，企业产品销售量就可能越多。在渠道选择上，不同企业要根据自己的实际情况来选择。

3．市场供需

龙里县房地产的市场规模受下游市场的需求变动影响较大；另外，龙里县房地产同样受房子质量、区位等因素的影响较大。

4．品牌

品牌是企业在行业中竞争力的象征。好的品牌就意味着高质量的产品，坏的品牌就意味着低质量的产品。为了确立企业在行业中的竞争地位以及不断巩固企业的竞争力，企业必须要不断树立良好的品牌形象。树立好的品牌形象不仅仅是为了获取更多的市场份额，还能够在行业发生危机之时使得企业依然能够处于较为有利的位置，而不会被行业危机所击垮。尤其是对于新进入龙里县房地产的企业来讲，首先应树立企业的品牌，实现企业的品牌效益。

1.2.4．房地产行业市场潜力

目前，龙里房地产市场已有多个品牌房企入驻，其中碧桂园在龙里开发有碧桂园中铁·天麓一号，中铁在龙里开发有中铁国际生态城，深高速在龙里开发有深高速·茵特拉根小镇。除此外，据龙里县政府的公开信息，海南星华集团、恒大、碧桂园、新加坡丰树集团、阳光城、当代置业等，仍有尚在筹备的项目将于未来面世。从众多品牌房企的入驻情况来看，龙里县房地产行业有着广阔的发展空间，市场潜力较大。

1.2.5．2020-2024年龙里县房地产市场规模及增速预测

从2015-2019年10月龙里县房地产市场规模的变动趋势来看，预计2024年龙里县房地产市场规模将达到1533.77亿元左右。

2020-2024年龙里县房地产市场规模及增速预测

数据来源：华信维智分析整理

第二章 龙里县产品价格分析

2.1．龙里县房地产行业价格特征

价格弹性表明供求对价格变动的依存关系，反映价格变动所引起的供求的相应的变动率，即供给量和需求量对价格信息的敏感程度，又称供需价格弹性。商品本身的价格、消费者的收入、替代品价格，以及消费者的爱好等因素都会影响对商品消费的需求。

价格弹性是指这些因素保持不变的情况下，该商品本身价格的变动引起的需求数量的变动。在需求有弹性的情况下，降价会引起购买量的相应增加，从而使消费者对这种商品的货币支进增加；反之，价格上升则会使消费者对这种商品的货币支进减少。在需求弹性等于1的情况下，降价不会引起消费者对这种商品的货币支进的变动。

龙里县房地产产品的价格弹性较小，这主要是因为龙里县房地产产品价格受生产成本、生产技术等因素影响较大，但这些因素对产品价格的影响相对稳定，波动幅度不是很大，并不会造成产品价格的大起大落，因此总体来看，龙里县房地产产品价格弹性不大。

2.2．龙里县房地产产品历史价格回顾

龙里县房地产产品历史价格走势

注：价值=该月平均租金（元/月/㎡）x12个月x30年

资料来源：中国房产行情

2.3．龙里县房地产产品当前市场价格评述

成本是价格形成中的基本因素。经营者在制定价格时，必须要以成本为基础，只有价格等于或大于其成本，经营者才能补偿耗费的资金，才能生存与发展。成本是支撑龙里县房地产产品高价的因素之一，企业需要外购关键部件和技术，同时作为高附加值产品，企业需要将收入的8%-10%投入到龙里县房地产产品的研发。

一般来说，价格应尽量反映成本因素，成本高，产品价格也相应高，否则企业的利润会大受影响。但在激烈的市场竞争中，在买方市场氛围下，则不应使产品成本过分地影响定价。随着市场经济的日益成熟，企业间的市场竞争势必愈演愈烈。在同等质量条件下，企业竞争的焦点是价格，支撑价格的基础是成本。那么，企业要在市场竞争中取得胜利，就要在保证质量的前提下不断降低成本，增加企业在市场竞争中的实力。

目前在龙里县住宅市场中，3室2厅2卫最受市场欢迎，主力面积段在110-120㎡，总范围集中在50-60万。4室2厅2卫，面积段在140-160㎡之间也较为热销。

龙里商业销售均价，1F普遍在2-3万元/㎡区间，2F8-1.1万元/㎡区间，3F及以上仅一个项目在售，与2F有约30%的单价差距。

龙里县区域楼盘价格

资料来源：乐居

2.4．影响龙里县房地产产品价格的因素

（1）成本

成本是价格形成中的基本因素。经营者在制定价格时，必须要以成本为基础，只有价格等于或大于其成本，经营者才能补偿耗费的资金，才能生存与发展。

一般来说，价格应尽量反映成本因素，成本高，产品价格也相应高，否则企业的利润会大受影响。但在激烈的市场竞争中，在买方市场氛围下，则不应使产品成本过分地影响定价。随着市场经济的日益成熟，企业间的市场竞争势必愈演愈烈。在同等质量条件下，企业竞争的焦点是价格，支撑价格的基础是成本。那么，企业要在市场竞争中取得胜利，就要在保证质量的前提下不断降低成本，增加企业在市场竞争中的实力。

龙里县房地产产品的成本主要为原材料成本、施工成本、销售成本等。

（2）供需

需求决定供给，市场需求情况是影响龙里县房地产产品价格的另一个十分重要的因素。若供过于求，龙里县房地产产品价格有下行压力；若供不应求，龙里县房地产产品则有上升的趋势。目前，龙里县房地产市场属于供大于求的状态，房地产产品价格有下行压力。

（3）技术

普通类产品门槛低，技术含量不高，此类产品价格定价也较低。而应用高新技术的产品，由于技术先进，产品品质优良，一般定位高端，价格也较高。技术水平也影响产品的定价。

第三章 行业盈利能力分析

3.1．2015-2019上半年龙里县房地产行业销售毛利率

2015-2019上半年龙里县房地产行业销售毛利率

数据来源：华信维智分析整理

3.2．2015-2019上半年龙里县房地产行业销售利润率

2015-2019上半年龙里县房地产行业销售利润率

数据来源：华信维智分析整理

3.3．2015-2019上半年龙里县房地产行业总资产利润率

2015-2019上半年龙里县房地产行业总资产利润率

数据来源：华信维智分析整理

3.4．2015-2019上半年龙里县房地产行业净资产利润率

2015-2019上半年龙里县房地产行业净资产利润率

数据来源：华信维智分析整理

3.5．2015-2019上半年龙里县房地产行业产值利税率

2015-2019上半年龙里县房地产行业产值利税率

数据来源：华信维智分析整理

3.6．2020-2024年龙里县房地产行业盈利能力指标预测

2020-2024年龙里县房地产行业盈利能力指标预测

数据来源：华信维智分析整理

第四章 龙里县房产企业研究

4.1．贵州麒龙房地产开发集团有限公司

4.1.1．企业基本情况

麒龙集团成立于1998年，立足贵阳，精耕贵州21年，在贵州省各地开发项目56个。累计开发面积逾1000万方，现集团员工人数近1200人，年开工量逾300万方，年交付量逾100万方。

麒龙集团自成立以来，坚持房地产发展战略，在产品上形成了“臻悦华府系”、“天赋美域系”、“城市广场系”、“文旅风情系”四大产品系。开发建设的瓮安、铜仁、开阳3个项目陆续入选贵州省建设的100个城市综合体，以品质树立良好口碑。随着集团规模的不断扩大，麒龙以贵州城市建设为己任，匠心黔行，连续5年入围“贵州省双百强企业”，连续15年被评为“省市守合同重信用单位”，2019年上半年中国房地产企业销售TOP200（数据来源：克而瑞），在贵州市场拥有良好的品牌信誉。

4.1.2．组织架构

公司工商信息

资料来源：国家企业信用信息公示系统、华信维智分析整理

4.1.3．产品结构及市场表现

麒龙滨江境部分户型情况

资料来源：乐居、华信维智分析整理

4.1.4．产销规模

2018年麒龙集团销售额突破51亿，2019年预计产值100亿。企业产值实现持续平稳上升，跻身贵州房地产开发企业第一阵列。

4.1.5．经营状况

麒龙滨江境是由贵州双百强企业麒龙集团匠心打造，贵州麒龙房地产开发集团有限公司是贵州首批进军房地产的代表企业。该集团自成立以来始终坚持房地产专业化发展战略，在产品上形成了“臻悦华府系”、“天赋美域系”、“城市广场系”、“文旅风情系”四条主打产品系。其中，“城