贵阳市开阳县城西区 k k_ 02_1 05 地块安置房项目市场调查——可行性研究报

贵阳市开阳县城西区 k k_ 02_1 05  地块安置房项目市场调查——可行性研究报

目录

章 第一章  总论..............................................................................................................................................6

一、 基本概况.............................................................................................................................. 6

二、 编制依据.............................................................................................................................. 9

三、 编制原则............................................................................................................................ 10

四、 编制目的............................................................................................................................ 11

五、 结论与建议........................................................................................................................ 12

章 第二章  项目建设背景及必要性........................................................................................................... 13

一、项目建设的背景.................................................................................................................. 13

二、项目建设的必要性.............................................................................................................. 16

三、项目建设的可行性.............................................................................................................. 20

章 第三章  需求分析与建设规模............................................................................................................... 21

一、改造对象及改造方式.......................................................................................................... 21

二、西区房屋征收安置情况统计.............................................................................................. 22

章 第四章  场地选择与建设条件............................................................................................................... 23

一、安置点选址与建设条件...................................................................................................... 23

二、项目建设条件评价.............................................................................................................. 29

章 第五章  规划建设方案........................................................................................................................... 31

一、设计依据.............................................................................................................................. 31

二、设计目标、指导思想及设计特点...................................................................................... 31

三、总图设计.............................................................................................................................. 32

四、单体设计.............................................................................................................................. 32

五、节能设计.............................................................................................................................. 34

六、结构设计.............................................................................................................................. 35

七、给排水设计.......................................................................................................................... 38

八、电气工程.............................................................................................................................. 44

九、暖通工程.............................................................................................................................. 48

十、人防工程.............................................................................................................................. 51

章 第六章  环境影响评价........................................................................................................................... 52

一、环境保护.............................................................................................................................. 52

二、水土保持.............................................................................................................................. 56

三、环境影响评价...................................................................................................................... 57

章 第七章  劳动安全卫生与消防............................................................................................................... 59

一、劳动安全.............................................................................................................................. 59

二、消防设施.............................................................................................................................. 60

章 第八章  组织机构与人力资源配置....................................................................................................... 62

一、组织机构.............................................................................................................................. 62

二、项目人员配置...................................................................................................................... 62

章 第九章  项目实施进度及实施计划....................................................................................................... 64

一、建设工期.............................................................................................................................. 64

二、项目建设进度计划.............................................................................................................. 64

章 第十章  招标方案....................................................................................................................................65

一、编制依据.............................................................................................................................. 65

二、招标方案.............................................................................................................................. 66

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章 第十一章  投资估算与资金筹措........................................................................................................... 69

一、投资估算.............................................................................................................................. 69

二、资金筹措.............................................................................................................................. 72

章 第十二章  社会效益分析....................................................................................................................... 73

章 第十三章  社会稳定性风险分析........................................................................................................... 76

一、项目建设对环境、居民生活的影响.................................................................................. 76

二、项目所在地区互适性分析.................................................................................................. 77

三、征地拆迁风险...................................................................................................................... 77

四、社会治安和公共安全.......................................................................................................... 78

五、社会稳定风险评估.............................................................................................................. 79

六、社会评价结论...................................................................................................................... 80

章 第十四章  结论及建议........................................................................................................................... 81

一、结论...................................................................................................................................... 81

二、建议...................................................................................................................................... 81

章 第十五章  附图........................................................................................................................................83

第二章 项目建设背景及必要性

一、 项目建设的背景

（1 ）2020  年全面完成棚户区改造的任务

2015 年 12 月 20 日在北京召开中央城镇工作会议，要求统筹生

产、生活、生态三大布局，提高城镇发展的宣居性。深化城镇住房制

度改革，继续完普住房保障体系，到 2020 年全面完成现有城镇棚户

区、城中村和危房改造。

2015 年国务院出台《关于进一步做好城市棚户区和城市危房改

造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发(2015)37 号)，要求持

续加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，深入贯彻党的十八大、十八

届二中、三中、四中全会和中央城镇化工作会议精神，全面落实国务

院决策部署，坚持走以人为核心的新型城镇化道路，以改善群众住房

条件为出发点和落脚点，突出稳增长、惠民生，明确工作责任，创新

体制机制，强化政策落实，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，加

快配套基础设施建设，扩大有效投资，推动经济社会和谐发展。

要加快棚改项日建设。依法合规推进棚改，切实做好土地征收、

补偿安置等前期工作。建立行政审批快速通道，简化程序，提高效率，

对符合相关规定的项目，限期完成立项、规划许可、土地使用、施工

许可等审批手续。加强工程质量安全监管，保证工程质量和进度，确

保完成三年计划确定的目标任务。把城镇危房改造纳入棚改政策范

围。还要积极推进棚改货币化安置。缩短安置周期，节省过渡费用，

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让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多

样化居住需求。各省(区、市)要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底

数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标，完善相关

政策措施，督促市、县抓好落实，加快安置棚户区居民。

（2 ）贵州省委省政府对棚户区改造的实施意见

2014 年省人民政府办公厅下发了《省人民政府办公厅关于加快

户区改造的实施意见(黔府办发(2014)16 号)》，要求各市州进一步加

大我省棚户区改造力度，解决城镇居民和企业职工住房困难，推进我

省城镇化进程，促进全省经济社会又好又快发展。紧紧围绕城镇化发

展的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，坚持因地制宜、

科学规划、政府主导、市场运作、完善配套、同步建设的原则，加快

推进集中成片棚户区(危房)改造，稳步实施棚户区和零星城中村改

造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区危房改造。

2014 年至 2017 年，每年按 15 万户的规模，共改造各类棚户区 60 万

户，其中城镇棚户区 58.2 万户，完成直接投资 1000 亿元左右，拉动

城镇化率 3 个百分点左右，使居住在棚户区中的 180 多万群众居住和

生活条件得到明显改普。

（3 ） 龙里县概况

龙里县位于黔中腹地，黔南布依族苗族自治州西北，总面积 1521

平方公里,全县总人口 22.63 万人，其中少数民族占 41%。龙里地理区

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位独特，交通条件优越，距贵阳市中心 28 公里，距龙洞堡国际机场

仅需一刻钟，为入省咽喉，也是省会贵阳市的东大门。

境内气候温和舒适，冬无严寒，夏无酷暑，102 条河流、溪涧纵

横分布，森林覆盖率 58.37%，拥有 1.33 万公顷集中连片的森林覆盖

区，是省城名副其实的绿色屏障。自然景观多姿多彩，民族风情古朴

浓郁，经济社会飞速发展。

近年来，龙里以“打造黔南区域经济开放合作样板区，建成贵阳

副中心城市”为定位，以贵龙城市经济带、黔中龙溪内陆开放型经济

发展先导区两大经济板块为引领，统筹推进一、二、三产业协调融合

发展，拥有省级农业园区 3 个，有规模工业企业共 144 户（居全州第

一、全省第四），有全省最大的快递物流园区，全省最大的蔬菜批发

市场，全省最大的水果批发市场，全省最大的海鲜批发市场，全省最

大的建材交易市场。

龙里县统筹推进“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，

坚守发展和生态两条底线，紧扣省州主基调主战略，以脱贫攻坚统揽

经济社会发展全局，聚焦民生改善、产业发展、城镇化建设，全面提

升县域综合实力，经济社会发展呈现良好态势，先后获得中国刺梨之

乡、国家现代农业示范区、中国物流实验基地、国家科技富民强县、

中国最美健康养生旅游名县、国家卫生县城、中国刺梨名县等荣誉称

号，2015 年成功创建贵州省同步小康达标县，2018 年获批全省首个

内陆开放型经济发展先导区——黔中龙溪内陆开放型经济发展先导

区。经济发展综合测评连续位居全省前列，2016 年位列全省县域第

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一方阵第二位，2017 年位列全省县域第一方阵第一位，经济社会发

展群众满意度 2015 年、2016 年、2017 年连续位居全省第一。2018

年 9 月 21 日顺利通过国家第三方评估检查，成功退出贫困县。

但多年来，由于缺乏合理规划，龙里县城居民房屋布局散乱、低

矮破旧，形成棚户区，供排水、供电、通信、道路等配套基础设施落

后，环境脏、乱、差现象突出，治安、消防等安全隐患较大，严重制

约城市经济的协调发展，阻碍了发展城镇化进程。

二、项目建设的必要性

（1 ） 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市

居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房

地产业发展的根本目的。2007 年以来，国务院多次召开专题会议，

先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等文件，其

根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的

“住有所居”目标。为应对世界经济金融危机的不利影响，2008 年

底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性

安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游

牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。2010 年中央经济工作会

议 3 次强调保障性住房建设。会议明确“加大对保障性住房建设的支

持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区

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改造。”实施棚户区改造工程项目，体现了党中央、国务院对城市棚

户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”

重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民

服务的凝聚力工程。

（2 ） 项目建设是改善棚户区居民生活及居住条件的迫切需要

本次需改造棚户区内房屋大多数是上世纪五十年代修建的低矮

平房，房屋装修简单，普遍搭建杂物，采用公共厕所，使用功能极为

不齐，其结构形式有土墙、木结构、砖木结构和砖混结构，建筑密度

大、使用年限久、房屋总体质量差、大部分房屋存在危险且损坏程度

非常严重，存在消防、倒塌等重大安全隐患。部分混凝土建筑物，严

重超龄使用，混凝土构件严重碳化，钢筋外露锈蚀，红砖风化，承重

墙出现不少洞穴，甚至部分墙体出现了宽度达 5-30mm、长度达

3000-8000mm 的纵向裂缝，现已严重危及该居住区人民群众的生命财

产安全。同时，人均居住面积小、基础设施配套不齐全、供电线路架

设紊乱、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。棚

户区内根本没有绿化、景观，空气污染严重。居住环境是冬季难以御

寒，夏季经常漏雨。主要表现：一是居民行路难。没有成形的道路且

破损严重，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞。二是居民吃水难、用电难。

供水及电力管网老化，部分地区停水停电问题长期存在，难以根本解

决。三是居民取暖难，80%以上的居民靠烧煤取暖、做饭。四是污水

处理难。没有排水设施，居民生活污水只能倒入街巷和阴沟，夏季滋

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生蚊蝇，冬季结冰阻碍交通。五是垃圾处理难。垃圾任意堆放，基本

不能及时清运，使得环境卫生很差。

（3 ） 项目建设是构建和谐社会的需要

首先，本次项目建设是解决群众的现实困难的需要。棚户区的居

民大多数无力改善居住状况。在我们的社会，任何人都应享有居住的

权利，经济社会发展的成果，应该为全体社会成员所共享。棚户区改

造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使

棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状

态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，改变了困

难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体

现了以人为本的科学发展观的要求。

其次，项目的建设改变了城市的面貌，体现了人与环境的和谐发

展。棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程

中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以建筑形

式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会

差距的同时，也是一个市容环境再造工程，促进了人与社会环境的和

谐发展。和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在

一定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造

良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。同

时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环

境还是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与

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社会环境的和谐发展。

再次，化解了社会的矛盾，促进了社会稳定。棚户区居住混乱、

管理困难、生活贫困使这里成为犯罪的多发地区，偷窃、抢劫时有发

生，人与人之间的关系也比较紧张，冲突不断，成为城市转型过程中

社会稳定的隐患。棚户区的改造，变无序为有序，不仅使棚户区群众

的生存环境发生了巨大的变化，更方便了对于小区的管理，遏制犯罪

的产生；人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，

增强了转型过程中的社会稳定与和谐。

（4 ） 项目建设带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要

意义

中央和贵州省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民

生、保稳定的重要措施。实施棚户区改造工程项目，既可以有力地当

地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业

结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业作出积极的贡献，

又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推

动经济社会协调发展意义重大。

（5 ） 项目建设是推进城镇化，提升城市发展质量和水平的客观要求

加快棚户区改造，推动龙里县城市化进程，龙里县区位优势逐渐

明显，交通日渐发达，棚户区改造不仅能提高城镇低收入居民的居住

条件，更能推动城镇化，释放建设用地，促进土地资源整合，完善城

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镇功能和改善人居环境，提升龙里县的整体形象。

三、项目建设的可行性

本项目位于龙里县城西区，龙里的上位规划和详细规划中，已经

明确提出了要打造富庶、生态、幸福新龙里的战略目标。生态是发展

形态、富庶是发展的经济支撑和产业支撑、而幸福才是核心发展主题；

龙里县城西区将建设城市核心区、山水国际田园社区、综合生活区、

精致城市生活区、高教文化生活区。总投资额：150 亿元人民币，享

受国家、省、州招商引资优惠政策。贵阳市的“东扩”战略将龙里纳

入发展范畴。整个西区建成后可全面提升龙里县城形象。

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章 第三章  需求分析与建设规模

一、改造对象及改造方式

（1 ）改造范围

龙里县城西区棚户区

（2 ）安置方式

房屋征收补偿方式为政府组织购买商品房安置（房屋产权调换）

和货币补偿两种方式，由被征收人自愿选择其中一种方式进行补偿；

被征收人也可选择政府组织购买商品房安置（房屋产权调换）与货币

补偿相结合的方式进行补偿。

（3 ） 棚户区现状

本次改造棚户区内房屋大多数是上世纪五十年代修建的低矮平

房，房屋装修简单，普遍搭建杂物，采用公共厕所，使用功能极为不

齐，其结构形式有土墙、木结构、砖木结构和砖混结构，建筑密度大、

使用年限久、房屋总体质量差、大部分房屋存在危险且损坏程度非常

严重，存在消防、倒塌等重大安全隐患。部分混凝土建筑物，严重超

龄使用，混凝土构件严重碳化，钢筋外露锈蚀，红砖风化，承重墙出

现不少洞穴，甚至部分墙体出现了宽度达 5-30mm、长度达

3000-8000mm 的纵向裂缝，现已严重危及该居住区人民群众的生命财

产安全。同时，人均居住面积小、基础设施配套不齐全、供电线路架

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设紊乱、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。棚

户区内根本没有绿化、景观，空气污染严重。居住环境是冬季难以御

寒，夏季经常漏雨。

部分棚户区现状照片：

二、西区房屋征收安置情况统计

序

号

年份 户

数

征收房屋面积 应安置

住房面积

m 2

安置奖励

性门面面

积 m 2

安置经营性

门面面积

m 2

已安置

住宅面

积 m 2

住房面积 门面面积 房屋总面

积

1 2013

产权

调换

337 84400.4 5672.39 90072.79 58834.99 5872.85 5182.73

2 2014

产权

调换

75 10475.66 865.73 11341.39 8709.88 485.64 949.38

3 金龙

西线

43 9917.38 629.41 10546.79 8882.57 1034.81 629.41

4 铁路

迁改

70 7337.65 1843.72 271.69 4550.8

5 贵龙

大道

13 1520.99 212.69 0

合计 538 104793.44 7167.53 111960.97 85286.18 9449.71 7033.21

综上：应安置经营性门面户数 86 户，面积 7033.21m 2 。

保障性门面户数 303 户，面积 9449.71m 2 。

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章 第四章