2021年贵州房产上半年市场行情调研报告： 一.学区房政策频出 二.销售篇 三.住宅市场热度

      今年上半年，“房住不炒”政策继续保持定力，自去年“三道红线”、银行房地产贷款管理条例后，上 半年全国多数地区在房贷审批方面明显收紧并多次上调房贷利率、严查首付流水来源，对于购买力有 一定压制。 此外，从去年下半年开始，长三角、大湾区以及西部多个热点城市在持续高热的情况下，地方政府陆 续加码调控，使得此前高热的大湾区、长三角以及西北地区的部分区域已有所降温。 尤其是 4 月份住建部在约谈 5 个房价快速上涨的城市时，提及“要求切实提高政治站位”。由此可见， “三稳”的重要性再次拔高。

    一.学区房政策频出，“城门立木”效应将消退 2021 年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、 温州等 13 城出手，措施并不一致，或多校划片如北京，或名额分配如上海，或学位限定等。 总的来看，诸多措施或是旨在打击学区房绑定名校的确定性，或是通过学位限定如小学“六年一学位”、 初中“三年一学位”，减少单套房的学位供应，从而减少学区房的投机性和流动性。 学区房过往因其对应名校的稀缺性，一直被视为楼市中投资和投机的稀缺标的，且流动性极好，基本 上一直是每一轮楼市上涨中的领涨标的，在房价上涨阶段中，起着“城门立木”的效应。 一般投资品的价值可等同于基础价值+市场风险偏好+流动性溢价， 今年以来针对学区房学位的供应 数量、绑定学位的确定性出手，将打击针对学区房的风险偏好和流动性溢价，市场对于学区房的上涨 预期正在逐渐܀转。 尤其去年下半年以来，中央在点名楼市过热的部分城市时，提及“政治站位”，即“稳地价、稳房价、 稳预期”已被提升至政治站位的高度。预计随着各地对于学区房的调控政策将逐渐深化和扩散，学区 房对于房价上涨所起到“城门立木”的示范效应将逐渐消退，房价短期脉冲式的快速上涨现象将减少。

    不同类型物业销售额累计同比(%)

     二.销售篇 1、住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难 2021 年 1-6 月，全国商品住宅、商品房房销售额分别为 8.46 万亿、9.29 万亿，同比增速分别为 41.9%、38.9%；全国商品住宅、商品房房销售面积分别为 7.91 亿㎡、8.86 亿㎡；同比增速分别为 29.4%、27.7%。 高增长的原因一方面是去年基数较低，二是去年上半年的需求存在因疫情延后的情况，因此全国商品 房和住宅销售面积较 2019 年同期相比，同比分别增长 19.5%、17.0%。 上半年住宅市场总体销售情况较好，市场整体热度仍然呈现季节性波动，3-4 月小阳春达到热度冲高， 5-6 月回落。整体量价齐升，新建住宅成交均价同比上涨 12.6%。一方面是去年上半年疫情影响，促 销折扣力度极大导致存在基数效应；另一方面，热度恢复以及去年拿地均价上涨明显，使得新推项目 的备案价提升，但非热点地区的诸多城市以价换量现象仍然普遍。 商办与公寓市场：去化难与高库存的问题仍然难解，全国各区域均是常年促销+高佣金的状态，即使 二线城市，去化周期大多在 5 年以上，其中商铺去化周期在 10 年以上的比比皆是。

      不同类型物业销售面积累计同比(%)

      三.住宅市场体热度较一季度有所减弱，主要有以下原因影响了市场表现，且显著影响了非热点 地区民众对于房价的预期： （1）加码调控的热点城市在增多。 （2）房贷收紧以及利率上调的影响逐渐显现，尤其是热点地区严查首付来源，影响了刚需与投资客， 核心城市郊县以及三四线城市的投资客退潮最为明显（多数三四线城市 5 月才开始明显收紧）。此外， 二手房贷款收紧更为显著，尤其是长三角、大湾区、南方省会城市出现较多银行二手房停贷情况，一 方面大大降低了二手房成交流动性，通过影响置换链条间接影响到新房市场。 （2）“三道红线”、“银行集中度贷款条例”、按揭贷款收紧等威力显现，以部分高负债的民营头部开 发商为首，以激进的降价促销来回笼资金，冲击市场价格体系，尤其是对于其布局的二线城市郊县以 及三四线市场，价格冲击最为明显，其他房企被迫跟随进入价格战。 从上半年市场表现看，以三大城市群、大湾区、西北五省、福建热度最高，格局大体不变。此外，北 京+环京片区、重庆，以及部分此前持续调整的省会城市主城区（济南、青岛、大连、贵阳、南宁、 天津）转暖明显，其他省份地区大多呈现省会中心城区强、郊县与三四线大力度以价换量的格局。