黔东南房地产市场前景可行性研究报告:(1)“三稳”的重要性再次拔高/(2)城施行土地两集中政策/(3)针对学区房政策频出

2021-11-29

今年上半年,“房住不炒”政策继续保持定力,自去年“三道红线”、银行房地产贷款管理条例后,上半年全国多数地区在房贷审批方面明显收紧并多次上调房贷利率、严查首付流水来源,对于购买力有一定压制。 此外,从去年下半年开始,长三角、大湾区以及西部多个热点城市在持续高热的情况下,地方政府陆续加码控,使得此前高热的大湾区、长三角以及西北地区的部分区域已有所降温。 尤其是4 月份住建部在约谈5 个房价快速上涨的城市时,提及“要求切实提高政治站位”。

(1)“三稳”的重要性再次拔高。 顶层逻辑在于,一方面,今年人口普查报告显示,我国进入老龄化阶段的同时,新出生人口大幅低于预期,稳房价有助于解决年轻一代低生育率的问题;另一方面,在面对欧美等联合围堵和技术封锁,“三稳”有助于扭转市场预期,引导资金流向实体产业和资本市场,协助技术突破和产业升级。 以往所谓3 年的房地产周期本质是基于宏观调控目标下的政策调控周期,房地产调控是其中的一个重要抓手。因此,在顶层逻辑之下,预计楼市的周期波动将明显减小,调控将更具全面化和精准化,短期政策难以放松。

不同类型物业

销售面积累计同比(%)

     不同类型物业销售面积累计同比(%)


(2)城施行土地两集中政策,“三稳”效果不及预期 对核心22 城施行供地、拍地“两集中”政策,最终目的是“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”。通过“两集中”政策,旨在达成以下效果: 

1、 通过减少和纠正土地出让的不规范(过往部分城市勾地严重,占比较高),提升土地出让信息的透
明度,加强公平参拍土地的数量,有助于形成合理预期;
          2、 集中供应、集中公布大大提升了土拍的曝光度和关注度,使得消费者也能有效地掌握信息,形成
合理预期。
          3、 通过集中拍地,企业若参拍地块多则保证金缴纳高,因此将使得地块的平均竞争激烈程度下降,
达到稳地价的效果。 

不同类型物业销售额累计同比(%


        然而,首批集中土拍的城市中,平淡的城市和质量一般的地块热度仍旧平淡,而去化较好的热点城市
和非热点城市的核心地块仍旧遭到争抢,“三稳”的效果并不及预期。 原因在于,集中土拍并未改变单个城市年度土地供应计划的总量,特别是在区域严重分化的市场和房地产融资收紧的环境下,拿地的安全性胜过利润成为首要因素。因此去化有保证的地块必然是众多房企争夺对象,这就导致了热点城市土拍仍旧火爆,热度一般城市的核心地块也受到争抢。 至于保证金的影响方面,大多数城市的大多数地块的保证金比例都在 20-30%左右,边际定价规则下,大房企决定了地块的价格上限,通过前段短融机构,短期能调动上百亿资金的房企并不少。 预计土拍火爆的城市之后在拍地规则上将加强补漏,如“双限”、一次性报价、禁马甲、提高保证金比例、对保证金来源审核等。值得一提的是,在众多房企追求规模下,去化较好的地区存在一定的非理性竞争,地方政府一方面需要对品质提出要求,另一方面在应当采取多措施保证房企合理利润,会使得高地价带来的高成本下,部分房企减配交房。

      (3)针对学区房政策频出,“城门立木”效应将消退 诸多措施或是旨在打击学区房绑定名校的确定性,或是通过学位限定如小学“六年一学位”、初中“三年一学位”,减少单套房的学位供应,从而减少学区房的投机性和流动性。 学区房过往因其对应名校的稀缺性,一直被视为楼市中投资和投机的稀缺标的,且流动性极好,基本上一直是每一轮楼市上涨中的领涨标的,在房价上涨阶段中,起着“城门立木”的效应。 一般投资品的价值可等同于基础价值+市场风险偏好+流动性溢价, 今年以来针对学区房学位的供应数量、绑定学位的确定性出手,将打击针对学区房的风险偏好和流动性溢价,市场对于学区房的上涨预期正在逐渐扭转。 尤其去年下半年以来,中央在点名楼市过热的部分城市时,提及“政治站位”,即“稳地价、稳房价、稳预期”已被提升至政治站位的高度。预计随着各地对于学区房的调控政策将逐渐深化和扩散,学区房对于房价上涨所起到“城门立木”的示范效应将逐渐消退,房价短期脉冲式的快速上涨现象将减少。