毕节市房地产开发投资增长调查报告：一.分类型来看/ 二.分市州来看

2021年1-16月，毕节市房地产开发完成投资保持较快增长，比上年同期增长14.2%，增速较1-10月提升0.1个百分点。与全国和西部地区平均水平比较，贵州房地产开发投资增速分别比全国增速（6.8%）和西部地区增速（8.3%）高7.4和5.9个百分点。

一.分类型来看，住宅投资增长最快。住宅投资比上年同期增长21.8%，增速高于全省房地产开发投资增速7.6个百分点，较1-10月回落0.4个百分点；商业营业用房投资比上年同期下降2.6%，低于全省房地产开发投资增速16.8个百分点，降幅较1-10月收窄3.3个百分点；办公楼投资下降30.1%，低于全省房地产开发投资增速44.3个百分点，降幅较1-10月扩大1.4个百分点。

2017-2019 年，22 城占全国商品房销售面积 25%， 销售金额 40%

  2020 年以来房地产行业指数表现不佳，为结算毛利率出现重大向下拐点所致。实质上源自于 2018 年中期以来行业销售毛利率下滑的影响。我们以合同销售时间轴为依据，将地价数据平移两 年处理，同时考虑公开市场土地出让竞自持规则等因素的影响逐渐扩大，对地价做修正处理。根 据平移对应后的房价地价关系，合同销售毛利率2018年中期开始明显下降。我们认为，当前应该 从两个维度来看行业。对于一二线城市核心区域，由于房价被控制，重点看地价的变化；一二线 城市郊区及三四线城市则主要看房价弹性。整体而言，无论看地价还是房价，核心看销售毛利率 能否够筑底企稳。

2020 年，22 城中主城区商品住宅销售金额占比为 51%

二.分市州来看，全省有四个市州房地产开发投资增速有所提升，五个市州增速有所回落。与1-10月相比，房地产开发投资增速提升的是黔东南州、贵阳市、黔西南州、安顺市，分别提升3.3、2.8、0.5和0.3个百分点；房地产开发投资增速回落的是毕节市、六盘水市、遵义市、铜仁市和黔南州，分别回落7.1、5.4、3.5、1.9和0.5个百分点。

 房企集中供地拿地面积占比

 首批集中供地落幕，政策效果不佳。此前市场预期土地集中出让将对地方政府供地行为形成约束， 有助于增加供地数量，同时更加考验房企的资金腾挪能力，进而能够在一定程度上平抑地价。但 就首轮供地的结果来看，效果并不理想，热点城市热点区域竞争甚至更为激烈，预期项目利润水 平进一步下滑，销售毛利率再承压。具体分析来看：供应与成交量符合预期，结构性因素推高楼面均价。本轮 22 城集中供地合计供应 927 宗住宅用 地，共计成交 878 宗，占 2020 年比例为 26%；成交建面 1.11 亿平，占 2020 年比例为 28%；土 地出让金共计 1.07万亿，占 2020年比例为 38%。楼面均价 9600元/平米，较 2020年上涨 39%，但存在结构性因素，即本轮 22 城集中供地中，主城区的成交建面占比高达 50%；而 2020 年全年 主城区成交建面占比约为 37%。